Mattermap.nl maakt gebruik van cookies om goed te kunnen functioneren.
We zijn wettelijk verplicht je hierover te informeren. Klik hier voor meer informatie. sluit

my mattermap

binnenstedelijke herverkaveling, een verzameling van opinie en onderzoek

Mattermap door Willem Heesen 18 juni 2014

binnenstedelijke herverkaveling, een verzameling van opinie en onderzoek

  • Binnenstedelijke herverkaveling voor de private partij

    • Resultaten van mijn onderzoek tonen aan dat eigenaren belangen hebben die net zo divers zijn als zijzelf. Dat maakt het lastig om één manier van herontwikkeling als meest succesvol te bestempelen. Het is bijvoorbeeld onmogelijk om te stellen dat particuliere eigenaren meer gebaat zijn met stedelijke herverkaveling dan met een uitkoopbeleid (of andersom). In het eerste geval hebben eigenaren in de nieuwe situatie recht op een stuk eigendom gelijkwaardig aan hun oorspronkelijke eigendom en maken ze zelf onderdeel uit van de herontwikkeling. In het tweede geval wordt hun woning door de overheid aangekocht en kunnen ze met dit geld zelf een nieuwe woning kopen. Bij traditionele manieren van herontwikkeling gaat men er vaak vanuit dat particuliere eigenaren het liefst met rust gelaten, of uitgekocht willen worden. In de werkelijkheid is dit te kort door de bocht. Meneer Y heeft zijn huis namelijk te koop staan en zou graag worden uitgekocht, terwijl echtpaar B gehecht is aan hun woning en de buurt en daar het liefst zo lang mogelijk willen blijven wonen. Mevrouw P denkt daarentegen graag mee over de vernieuwing van haar buurt en is bereid hier tijd en geld in te steken. We zouden dus veel meer per eigenaar (in plaats van per project) moeten afwegen welke methoden we inzetten om herontwikkeling te realiseren. Natuurlijk zal er bij die afweging meer meespelen dan alleen het belang van de eigenaar (bijvoorbeeld beschikbare financiële middelen), maar binnen bepaalde randvoorwaarden zijn er vaak meerdere oplossingen mogelijk.
      Als we op deze manier met de uitvoering van herontwikkeling om zouden gaan leidt dat tot breder gedragen herontwikkeling met een kortere doorlooptijd. Door te denken in mogelijkheden in plaats van in beperkingen, is er ineens veel meer mogelijk dan we nu denken.
      ...»
      Sanne Holtslag-Broekhof Wageningen Universiteit, Kadaster projectadviseur stedelijk gebied Bron: Zoveel mensen, zoveel wensen 09/01/2014
    • Stedelijke herverkaveling geen oplossing voor transformatie kantoorgebieden

      De hoop dat stedelijke herverkaveling gebiedsontwikkelingen zal ‘vlottrekken’ heeft geen basis.
      Versnippering van bezit is niet hét probleem van het stagneren van projecten. Het probleem is het gebrek aan vraag, en daarmee vertrouwen en zekerheid in het succes van de gezamenlijke herontwikkeling in het gebied. Zonder winstpotentie is het lastig eigenaren hier warm voor te laten lopen, omdat het leidt tot meer risico, betogen Anton Rensink en Leonie Janssen-Jansen op basis van onderzoek in Nederland en Duitsland.

      Stedelijke herverkaveling wordt om verschillende redenen als een kansrijke oplossingsrichting voor de transformatieopgaven op kantoorlocaties aangedragen. De belangrijkste is dat door een hoge mate van gefragmenteerde eigendomsverhoudingen via zo’n aanpak één ontwikkelingskavel wordt gecreëerd die rendabeler is te herontwikkelen dan de panden apart. Ook wordt aangenomen dat het is eenvoudiger om hoge boekwaarden te corrigeren tot ‘inbrengwaarde’ als er inkomsten tegenover staan. Verder zou het een kans bieden om gedeeltelijke leegstand van sommige gebouwen aan te pakken door de huurders te clusteren in het meest kansrijke kantoorpand. De huidige regelgeving maakt zo’n samenwerkingsverband mogelijk; door de lage overdrachtsbelasting is het ruilen van gronden relatief eenvoudig en goedkoop. En toch gebeurt het niet. Waarom niet?

      De belangrijkste reden is dat de aanname van waardestijging slechts op papier bestaat. Voor eigenaren van leegstaande kantoren wordt er – zeker op de korte termijn – geen waarde gecreëerd, maar is eerder sprake van waardedaling. Transformatie betekent: afboeken en risicovol investeren. De inbrengwaarde van de grond hangt af van de eventuele ‘nieuwe bestemming’, die vaak lange tijd onduidelijk is. Over dit gebrek aan ‘positieve waardeontwikkeling’ en ‘aantrekkelijke marktomstandigheden’ wordt in de discussies over de potentie van stedelijke herverkaveling te makkelijk heen gestapt.
      ...»
      Anton Rensink en Leonie Janssen-Jansen Re-creations, consultant Bron: Stedelijke herverkaveling geen oplossing voor transformatie kantoorgebieden 28/03/2014
    • Mevr. Sanne Holtslag-Broekhof (Wageningen Universiteit, Kadaster) schrijft aan een artikel over welke aspecten bij een grondeigenaar spelen die invloed hebben op zijn/haar gedrag gedurende herverkaveling (grondruil) geinitieerd door de overheid. Dit artikel is nog 'under review' door de redactie van Land Use Policy en draagt de titel "Let's try to get the best out of it - Understanding land transactions during land use change".

      The study shows that uncertainty and feelings of justice are pivotal aspects during land transactions. Moreover, land transactions are co-evolving with the planning process. Landowners exhibit strategic behaviour based on their personal situation and their expectations on uncertain aspects.

      Om hiermee als planoloog/procesbegeleider om te gaan zijn sowieso twee competenties belangrijk aldus Holtslag-Broekhof: "on the one hand a planner needs to be a good communicator; on the other hand a planner should be able to deal with uncertainty and expectations during plan processes'. Goed en eerlijk communiceren en goed om kunnen gaan met onzekerheden en daarin verwachtingen kunnen managen zijn belangrijke eigenschappen voor de procesbegeleider.
      ...»
      Sanne Holtslag-Broekhof Wageningen Universiteit, Kadaster Projectadviseur Stedelijk Gebied Bron: (under review) Let's try to get the best out of it - Understanding land transactions during land use change 12/05/2014
    • Voorbeelden uit de praktijk maken duidelijk dat samenwerking tussen private eigenaren in een gebied om verschillende redenen lastig is te organiseren. Naast organisatorische en financiële aspecten, heeft dit ook te maken met het feit dat dé eigenaar niet bestaat.

      De belangen van verschillende soorten private eigenaren lopen sterk uiteen. De soorten eigenaren variëren van de gegoede eigenaar die er woont en soms zelfs is opgegroeid, tot en met de eigenaar die het pand gebruikt als dekmantel en 'onbereikbaar' is. De kwaliteiten en de mogelijkheden van eigenaren zijn daarmee ook erg divers. ...»
      Ir. Herman de Wolff en anderen TU Delft, Seinpost BV. Bron: Gemeenschappelijke Private Stedelijke Vernieuwing - een regeling voor samenwerking tussen eigenaren bij vernieuwing en beheer 24/04/2014
  • Binnenstedelijke herverkaveling voor de publieke partij

    • Faciliteren als volwaardig alternatief
      Op het vlak van faciliterend grondbeleid staat voor de komende tijd een aantal knelpunten en voorstellen tot verbetering op de wetgevingsagenda.
      Ik licht de voornaamste hieronder toe.
      - De gemeente moet nu bijna altijd een anterieure overeenkomst maken dan wel een grondexploitatieplan. Het zou veel zinloos corvee schelen als de gemeente daar desgewenst van kan afzien. Met name als zij nauwelijks kosten kan of wil verhalen.
      - Introductie van de mogelijkheid om het exploitatieplan (en dus het kostenverhaal) door te schuiven naar een latere fase van de planvorming (later dan het bestemmingsplan). De reden is dat (bestemmings)plannen in de masterplanfase vaak aanmerkelijk globaler zijn dan voorheen en de fasering zich over een langere tijd uitstrekt. Bij echte kleinschalige organische ontwikkeling zijn de mogelijkheden van kostenverhaal beperkt; de relatie met de aanleg van publieke voorzieningen wordt indirect.
      - De introductie in de Omgevingswet van de mogelijkheid voor ’bovenplanse verevening’ in vorm van een forfaitaire fondsbijdrage. Hierachter gaat ook een principieel punt schuil. Terwijl kostenverhaal voor publieke voorzieningen op een breed draagvlak kan rekenen, beschouwen velen afroming van winsten als een verkapte belastingheffing, buiten de eigenlijke kaders van de ‘zuivere’ belastingheffing om. Afschaffen van de bovenplanse bijdragen is dan ook een reëel alternatief.
      De relatief hoge inbrengwaarden van binnenstedelijk (gebouwd) vastgoed belemmert in de ogen van gemeenten de mogelijkheden voor kostenverhaal bij de realisering van een vernieuwingsplan. Grof gezegd bepaalt de verwachtingswaarde de inbrengwaarde van het te transformeren (gebouwde) vastgoed. Wie daar aan gaat sleutelen, raakt aan de waarderingsgrondslag van de Onteigeningswet en komt terecht in een politiek hopeloos traject.
      Voor de introductie van een - voor Nederland - nieuw instrument groeit de belangstelling. Met ’stedelijke herverkaveling’ beoogt men onhandige eigendomsverhoudingen aan te passen voor het vernieuwingsplan waarover brede overstemming bestaat. Gemeenten hoeven niet meer te interveniëren met aankoop of onteigening. Maar dit werkt alleen als onder de eigenaren groot draagvlak bestaat voor de transformatie en als allen profiteren van een positieve financiële uitkomst. Een kleine minderheid van weigerachtige eigenaren kan met een wettelijke stok achter de deur het ’laatste zetje’ krijgen om te participeren.
      ...»
      Prof. mr. Friso de Zeeuw praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling TU Delft directeur Nieuwe Markten Bouwfonds Ontwikkeling Bron: ROmagazine januari en februari 2014 28/03/2014
    • “De komende stadsvernieuwing wordt een heel andere opgave dan die in de jaren zeventig. Veel gedifferentieerder. Toen besloeg die complete oude wijken, meestal grenzend aan de stadscentra. Nu komen veel meer locaties in beeld. Van bedrijventerreinen, kantoorlocaties en winkelcentra tot de vele naoorlogse woonwijken.” Hij ziet er een grote variatie aan werk in het verschiet, zowel qua schaal als genre. Naast sloop-nieuwbouw zowel grote renovatieklussen als kleine, bijvoorbeeld voor energiebesparing, en verder veel gewoon (groot) onderhoud.

      Initiatieven
      Bij herontwikkeling van gebieden moet de ouderwetse planmatige totaalaanpak plaatsmaken voor kleinschaliger werken, afkomstig van uiteenlopende partijen. Want, zo legt Van der Krabben uit, veel wordt afhankelijk van private partijen die bereid zijn initiatieven te nemen.

      Een alternatief is welkom voor de dure grondverwerving (door gemeenten) voorafgaand aan gebiedsontwikkelingen (respectievelijk binnenstedelijke herverkaveling). “Zodra ontwikkelingsplannen voor een gebied bekend zijn”, schetst hij de huidige praktijk, “stijgt de verwachtingswaarde van grond en blijken er altijd een paar eigenaren te zijn die hun positie tot het uiterste uitspelen.”

      Hij ziet in de politiek voorlopig geen meerderheid voor een andere regelgeving op dit gebied. Oplossingen moeten daarom de nadelen van de bestaande wetgeving ondervangen. “Stedelijke herverkaveling bijvoorbeeld, naar het voorbeeld van ruilverkaveling in de landbouw.” Verschillende eigenaren in een gebied worden verzameld of nemen zelf het initiatief om samen na te denken over de toekomst. Om hun plannen te realiseren, kunnen ze elkaar een aanbod doen dat hiervoor de weg vrijmaakt. “Dat hoeft dus niet de eigen kavel te zijn. Zelfs hoeven gronddeals niet binnen het gebied te blijven”, zo onderstreept de hoogleraar. Want partijen kunnen elkaar ook uitgerekend daarbuiten iets te bieden hebben. “Een groot voordeel van deze aanpak is dat je niet zit met de, in een langdurig proces almaar oplopende verwervingskosten. In plaats daarvan ligt het initiatief voor ontwikkelingen bij de bestaande eigenaren. Je helpt zo private spelers bij het realiseren van een sluitende begroting doordat de gecreëerde waarde in het gebied blijft.”
      ...»
      Erwin van der Krabben Hoogleraar vastgoed en locatieontwikkeling Radboud universiteit Nijmegen Bron: Overheid stuurt, markt regelt uitvoering - CoBouw, Bart Mullink 28/03/2014
    • De rol van de overheid bij verkavelen in de stad, is faciliterend. De direct betrokken (private) partijen staan zelf aan het roer. Dit past bij de ontwikkelingen naar organische gebiedsontwikkeling die we ook zien in het landelijk gebied en die een plaats krijgen in de Omgevingswet. Het is ook een vorm die kan rekenen op steun uit de praktijk. Natuurlijk levert het ook vragen op. Als de overheid faciliteert, wat betekent dat dan voor de kosten van projecten, wie betaalt wat? Stedelijke herverkaveling is een instrument dat wordt ingezet tussen private partijen. Zij moeten er ook zorg voor dragen dat kosten gedekt zijn. Soms levert een overheid een bijdrage aan de kosten, in andere gevallen moet voor financiering uitgeweken worden naar private financiers. Waarmee ook wordt aangetoond dat geen project hetzelfde is, en dat verkavelen in het stedelijk gebied altijd maatwerk is. Maar we weten ook dat stedelijke herverkaveling een kans biedt voor gebieden waar al van alles is geprobeerd om leegstandsproblemen aan te pakken. ...»
      Kadaster Bron: Wettelijke regeling stedelijke herverkaveling breed gedragen 24/04/2014
    • Gemeenten boeken af op grond, maar zijn er nog niet

      Gemeenten nemen hun verantwoordelijkheid en boeken af op grondposities. In 2012 hebben gemeenten € 1,1 miljard verlies genomen. Van 2010 tot en met 2012 hebben gemeenten in totaal € 3,3 miljard aan verlies genomen, waarvan € 2,6 miljard direct verlies en € 0,7 miljard winstvermindering. Dit blijkt uit onderzoek door Deloitte.

      Nieuwe verwachte verliezen
      In de komende jaren kunnen gemeenten nieuwe verliezen verwachten van € 0,7 tot 2,7 miljard. Het totale verlies bedraagt daarmee € 4 tot 6 miljard. Dat is meer dan in voorgaande jaren werd geraamd. Volgens de onderzoekers van Deloitte beschikken de meeste gemeenten op dit moment over voldoende mogelijkheden om die tegenvallers op te kunnen vangen.

      Situationeel grondbeleid
      Het grondbeleid van de gemeenten verandert door veranderingen in de maatschappij. Grootschalige projecten maken plaats voor meer kleinschalige (bouw)ontwikkelingen. De wettelijke mogelijkheden die gemeenten hebben bij hun grondbeleid moeten aansluiten bij deze veranderingen, zodat passief grondbeleid en actief grondbeleid gelijkwaardige alternatieven zijn waar gemeenten vrij tussen kunnen kiezen (situationeel grondbeleid).

      Omgevingswet
      Een belangrijke plaats om dit te regelen is de nieuwe Omgevingswet. Het gaat dan bijvoorbeeld om een flexibeler exploitatieplan, de mogelijkheid van bovenplanse verevening en de invoering van een regeling voor stedelijke herverkaveling, naast behoud van het voorkeursrecht en modernisering van de onteigeningsbevoegdheid.

      Zo kunnen gemeenten via het grondbeleid voldoende invloed blijven uitoefenen op de ruimtelijke ordening, zonder dat zij zelf per definitie een actieve rol in de grondexploitatie (met bijbehorende financiële onzekerheden) hoeven hebben.

      Over het onderzoek
      Aan het onderzoek hebben 380 gemeenten (ruim 90%) meegewerkt. Zij hebben financiële informatie over het grondbedrijf over 2012 verstrekt. Daarnaast zijn de openbaar beschikbare gegevens uit de jaarrekeningen 2012 van alle gemeenten gebruikt.

      Het onderzoek is uitgevoerd in opdracht van de VNG, de ministeries van Ien M, BZK en Wonen en Rijksdienst, het Vakberaad Gemeentefinanciën en het IPO.
      ...»
      VNG Bron: Gemeenten boeken af op grond, maar zijn er nog niet 01/05/2014
    • De Minister van Infrastructuur en Milieu (I&M) wil bewoners en bedrijven in staat stellen zelf hun woon-, werk en leefomgeving in te richten. Stedelijke herverkaveling past daarbij, aldus Niek van der Heiden. Het is een instrument dat eigenaren in staat stelt hun plannen te realiseren door grond of vastgoed onderling te ruilen. De moderne samenleving kent initiatiefrijke burgers en vernieuwende bedrijven. Die kunnen en willen veel zelf regelen en organiseren. Stedelijke herverkaveling bied daar alle kansen voor.

      Provincies en gemeenten dragen de eerste verantwoordelijkheid voor het ruimtelijk beleid. De Minister van I&M zorgt voor een goed gevulde gereedschapskist met wettelijke instrumenten. Onder het motto ‘eenvoudig beter’ werkt de Minister van I&M aan een nieuwe Omgevingswet, waarin ook de Wet ruimtelijke ordening zal opgaan. De Omgevingswet zal mogelijk ook plaats bieden aan een regeling voor stedelijke herverkaveling. Dat is niet alleen een kwestie van veranderde verhoudingen tussen overheid en samenleving. “In de (nabije) toekomst zal er meer nadruk komen te liggen op transformatie en herstructurering van de bestaande stad. Daardoor zal er vaker worden ontwikkeld en gebouwd in gebieden met een sterk versnipperd grondbezit. Ook daardoor groeit de behoefte aan stedelijke herverkaveling”, zo zegt Niek van der Heiden.

      Veel is nog open. Stedelijke herverkaveling is een ingewikkeld onderwerp dat raakvlakken heeft met onteigening, herverkaveling in het landelijk gebied en het voorkeursrecht. Er wordt daarom bij I&M gewerkt aan een samenhangend wetsvoorstel om de Onteigeningswet, de Wet Inrichting Landelijk Gebied en de Wet Voorkeursrecht te integreren in de Omgevingswet. Het is de bedoeling dat ook stedelijke herverkaveling een plaats krijgt in dat wetsvoorstel. Lang zal dat wetsvoorstel niet op zich laten wachten. Een regeling voor stedelijke herverkaveling zal tegelijkertijd met de Omgevingswet in werking moeten treden. Het worden nog spannende tijden.
      ...»
      Niek van der Heiden Ministerie van Infrastructuur en Milieu Bron: 06/05/2014
  • Wat is binnenstedelijke herverkaveling?

    • Stedelijke herverkaveling is een manier om eigendomsrechten in te zetten ten behoeve van de waardesprong van grondgebruik met een lage waarde naar grondgebruik met een hoge waarde. Primair uitgangspunt bij stedelijke herverkaveling is dat bij veel versnippering kavelgrootte een drukkend effect heeft op de grondwaarde (Evans, 2004). De vormgeving van de regimeswijziging is geïnspireerd op ruilverkavelingsconstructies in steden, zoals in Duitsland en delen van Spanje voorkomen. Het is een voorbeeld van indirecte marktstructurering, waarbij een wijziging in publiekrecht een markt creëert voor herverkavelingsrechten bij gebiedsontwikkelingen met een sterke versnippering ...»
      Esther Geuting Stec Groep, directeur innovatie Bron: Marktstructurering als ruimtelijke ordenings­instrument, proefschrift 28/03/2014
    • Herverkaveling is in Nederland een fenomeen waarmee ruime ervaring bestaat in landelijke gebieden maar niet in stedelijk gebied. Met stedelijke herverkaveling worden bouwpercelen toegedeeld naar rato van de waarde c.q. van de oppervlakte van de ingebrachte percelen. Tevens worden gronden gereserveerd voor openbare voorzieningen en worden de kosten van de herverkaveling verhaald. Uit een research paper van prof. Bregman blijkt dat stedelijke herverkaveling een belangrijke bijdrage kan leveren aan het voorkomen van onnodige stagnatie bij gebiedsontwikkelingen. Een wettelijke regeling past juist in deze tijd goed, waarin gemeenten niet meer regie kunnen of willen voeren met grondaankopen maar primair investeringen willen faciliteren. ...»
      Arjan Bregman Universiteit van Amsterdam Hoogleraar gebiedsontwikkeling Bron: Herverkaveling als instrument voor gebiedsontwikkeling 28/03/2014
    • Flexibeler omgang met verkregen rechten
      Een andere omgang met bestaande rechten ruimte kan ruimte bieden aan gewenste innovaties en creativiteit. Het instrument van stedelijke herverkaveling is hiervan een voorbeeld. In de huidige praktijk zijn verkregen rechten (milieuvergunningen, planschade) en de
      grondslagen voor vergoedingen bij onteigening van grote invloed op de besluitvorming rond ruimtelijke projecten. Hierdoor kan het lastig zijn om de kwaliteit van de leefomgeving te verbeteren.Dat is bijvoorbeeld het geval als de vergunde rechten van een nabijgelegen bedrijf beperkingen opleggen aan de ruimtelijke ontwikkeling op omliggende percelen. Dat geldt zeker als het gaat om vergunde milieugebruiksruimte die feitelijk niet wordt gebruikt, maar die toch blijvend kan worden geclaimd, dan wel toch moet worden afgekocht. Ook komt het voor dat de begroting voor een grondexploitatie niet sluitend is te krijgen vanwege hoge kosten voor uitkeringen aan planschade en onteigening.
      ...»
      Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur Bron: Advies voor de minister van I&M 28/03/2014
    • Stedelijke herverkaveling is slim omgaan met grond om ontwikkeling mogelijk te maken. Eigenaren en gebruikers brengen alle gronden in één grote ‘grondpot’ in en maken hun wensen over het gebied en het eigendom kenbaar. Vervolgens maken ze samen een gebiedsplan met als uitgangspunt dat niemand er slechter van mag worden. De kosten en financiële risico’s die horen bij grondverwerving liggen bij de partijen die voordeel van de ontwikkeling hebben. Het Kadaster garandeert de rechtszekerheid van alle betrokkenen in het project. ...»
      Kadaster Bron: Stedelijke herverkaveling, folder 28/03/2014
    • Stedelijke herverkaveling is een instrument dat door (retail)vastgoedbeleggers gebruikt kan worden om gebiedsontwikkelingen in bestaand stedelijk gebied mogelijk te maken en het (vastgoed)beheer van winkelgebieden te versterken.

      Een belangrijke succesfactor voor succesvolle stedelijke herverkaveling is de actieve medewerking van de gemeente (op juridisch-planologisch gebied) en (een groot deel van) de winkeliers, omdat zij bereid moeten zijn om mogelijkerwijs naar andere winkelpanden te verhuizen. Als de nood hoog genoeg is in een winkelstraat (dalende omzetten, weinig passanten, slechte branchering) en zoveel mogelijk partijen die meerwaarde van een herverkaveling inzien, is de kans op slagen het grootst. Zelfs dan is stedelijke herverkaveling echter een ingewikkelde procesopgave.

      Er bestaan verschillende varianten van stedelijke herverkaveling. Hier wordt ingegaan op één van deze varianten: het vastgoedfonds/ Het principe is als volgt: een vastgoedfonds wordt opgericht dat moet gaan functioneren als een besloten vennootschap waarin het gezamenlijk eigendom van een groot deel of alle panden in een vooraf gespecificeerd winkelgebied wordt ondergebracht. Elke deelnemende vastgoedeigenaar brengt het bezit in tegen de actuele marktwaarde (middels onafhankelijke, vaak dubbele taxatie). In ruil voor zijn vastgoed krijgt hij naar rato aandelen in het vastgoedfonds. De vastgoedeigenaar ontvangt voortaan dividend van het fonds in plaats van huur voor zijn pand. Het fonds wordt dagelijks bestuurd door een vastgoedprofessional, maar de aandeelhouders bepalen het beleid.

      Wat zijn nu de voordelen van de fondsconstructie? Op vastgoedmanagementniveau maakt het individuele belang plaats voor het collectieve belang. Voorheen individuele risico's (op leegstand bijvoorbeeld), worden gedeeld. Er kan beter worden gestuurd op branchering. Ook wordt het mogelijk om (nieuwe typen) externe investeerders aan te trekken, die geen interesse hadden gehad om in individuele panden te investeren. Op ruimtelijk niveau wordt het eenvoudiger om panden te koppelen, kadastrale grenzen aan te passen, woningen boven winkels te realiseren, winkels andere functies te geven (of juist extra winkels te realiseren) of andere ruimtelijke ingrepen te doen die de waarde van het fonds ten goede komen. Dergelijke ingrepen vormen de stedelijke herverkaveling.

      Door het intensieve proces, het (voorheen) ontbreken van urgentie en het ontbreken van wetgeving die vastgoedeigenaren of winkeliers verplicht tot deelname aan stedelijke herverkavelingen, wordt stedelijke herverkaveling in winkelgebieden nog niet op grote schaal toegepast. Wel zijn er enkele veelbelovende pilotprojecten, onder andere in de Noorderboulevard in Rotterdam en de Voorstraat in Dordrecht.
      ...»
      Arjan Raatgever Platform31 Projectleider Ruimte en Wonen Bron: Winkelgebieden van de Toekomst 24/04/2014
    • Er komt zeer waarschijnlijk een wettelijke regeling voor stedelijke herverkaveling. Dat blijkt uit het rapport van de Commissie Stedelijke Herverkaveling. Voor gemeenten biedt dit kansen hun binnensteden te (her)ontwikkelen zonder financiële risico’s. De wet dwingt de eventuele dwarsligger of freerider mee te werken, zonder dat de gemeente hoeft over te gaan tot onteigening.

      De wet sluit zo veel mogelijk aan bij bestaande wet- en regelgeving zoals de Wet inrichting landelijk gebied (Wilg) die zich op het platteland heeft bewezen en de Grondexploitatiewet. Geen uitruil van weilanden, maar van gebouwen.

      Gebiedsontwikkeling waarbij de gemeente actief deelnam en een risicopositie innam, behoort steeds meer tot het verleden. Door de crisis, vraaguitval en heffingen op de woningcorporaties ligt de bouwwereld nagenoeg stil. Vooral met de stedelijke (her)ontwikkeling die in de achterliggende hoogtijdagen toch al moeilijk verliep, is het treurig gesteld. Diverse gemeenten proberen het met een nieuw alternatief voor lokaal grondbeleid: stedelijke herverkaveling. Dat is een instrument dat faciliteert bij grondruil. Een fenomeen dat de ons omringende landen al veelvuldig gebruiken.
      ...»
      VNG Magazine Bron: Herverkaveling zet binnenstad op de kaart 28/04/2014
    • Stedelijke Herverkaveling kan vrijwillig en verplicht. De vrijwillige variant wordt door eigenaren zelf gedaan. Dit zijn projecten die nu al lopen (want er is immers nog geen wettelijke regeling).

      Michiel Bonke (Pas BV) is samen met het Kadaster in 2010 gestart met de verkenning en inventarisatie van de mogelijkheden van het instrument Stedelijke Herverkaveling. Gestart is met de theorie en ervaringen uit het buitenland is gekeken wat Stedelijke Herverkaveling in Nederland wel of niet zou kunnen oplossen.

      In een simulatie is gekeken welke beren je in de praktijk allemaal op de stedelijke herverkavelingsweg kunt tegenkomen. Bonke geeft aan een aantal lessen te hebben geleerd. “Er zullen vaak eigenaren zijn die zich traditioneel opstellen wanneer men een gebiedsontwikkeling vanuit hun eigen belang bekijkt, in plaats van vanuit het algemene gebiedsbelang”, aldus Bonke. Niet alles is op te lossen met Stedelijke Herverkaveling, zeker wanneer veel verschillende belangen in een gebied gemanifesteerd zijn (private eigenaar, belegger,huurder etc.).

      In een gebied met vergelijkbare belangen is de kans op een succesvolle herverkaveling groter. Partijen vinden elkaar makkelijker, zij voelen de mogelijkheden en urgentie. De gemeente kan in zo’n geval goed faciliteren, zonder wettelijke regeling. De gemeente gaat dan niet zelf actief gronden opkopen, maar probeert met een relatief kleine investering in proceskosten de partijen zover te krijgen dat ze met elkaar een ruiling tot stand brengen. De gemeente dient hiermee meerdere sociale en maatschappelijke doelen (integraal), door bijvoorbeeld bedrijfsvoeringsmogelijkheden van betrokken bedrijven te vergroten en zo arbeidsplaatsen voor de gemeente te behouden en uit te bouwen.


      Een ander ingewikkeld voorbeeld is het aanwezig zijn van zowel kopers als huurders in een gebouw. “Het creëren van draagvlak is essentieel”, veel tegenkracht is een grote hindermacht. “Wanneer mensen niet bereid zijn het gezamenlijke belang te zien, dan gaat het niet werken” aldus Bonke. In deze gevallen kan de wettelijke regeling als ‘stok achter de deur’ uitkomst bieden. Maar dan alleen wanneer een grote meerderheid voor is, bijvoorbeeld “80%-20%, dus wanneer er twee van de tien eigenaren dwars liggen, worden de twee eigenaren tot deelname aan de herverkaveling gedwongen”.

      Stedelijke Herverkaveling kan vrijwillig en verplicht. De vrijwillige variant wordt door eigenaren zelf gedaan. Dit zijn projecten die nu al lopen (want er is immers nog geen wettelijke regeling). “Deze projecten (zoals in de gemeente Maasbracht) laten zien dat je met de huidige instrumenten ook kunt ruilen”, volgens Bonke. Hier gaat veel tijd zitten in een procesmatige aanpak waarmee draagvlak wordt gecreëerd. Van de 10 eigenaren willen er 7 herverkavelen, deze 7 proberen vervolgens de anderen mee te krijgen in een soort lobby traject. Bonke: “Mensen denken dus veel meer samen na over wat ze willen. Voorheen werd veel meer naar gemeente of ontwikkelaars gekeken, want zij regelden het wel. Nu: hoe kan ik zelf bereiken wat ik graag wil?”. Wanneer er dan alsnog onwillige eigenaren zijn, moet het wettelijke afdwingen een laatste redmiddel zijn.
      ...»
      Michiel Bonke Pas BV Adviseur Gebiedsontwikkeling Bron: interview met Michiel Bonke afgenomen door Willem Heesen 08/05/2014
    • Duco Stadig (voorzitter Commissie Stedelijke Herverkaveling) benoemt de metafoor van het instrument dat wordt toegevoegd aan de gereedschapskist.

      “Stel u een schroevendraaier voor. Waar is een schroevendraaier voor nodig? Om schroeven in te draaien. Waarom/voor wie heeft dat meerwaarde? In 10000 verschillende situaties waarin iemand het nuttig vindt om een schroef in te draaien. Het is zinloos om die allemaal te willen beschrijven. Zo ook hier:
      Stedelijke Herverkaveling is een instrument waarmee eigendomsgrenzen kunnen worden verschoven als er notoire dwarsliggers zijn. In 100 verschillende situaties kan dat nuttig, dat wil zeggen essentieel, zijn. ...»
      Duco Stadig Voorzitter commissie Stedelijke Herverkaveling Bron: Citaat dhr. Duco Stadig in gesprek met Willem Heesen (Platform31) 06/05/2014
  • Waarom wel/niet binnenstedelijk herverkavelen?

    • Het is een gegeven dat grote uitleg als de Vinexlocaties niet meer zullen voorkomen. Binnenstedelijk bouwen en herstructurering is de opgave van de toekomst. Daarvoor zal herverkaveling soms nodig zijn.

      “Als je dat vrijwillig wilt regelen, dan is er altijd wel een onwillige die niet mee wil doen. Daarom kijken we ook naar een wettelijk kader om die onwilligen mee te krijgen”, zegt directeur bouwen van het ministerie van Binnenlandse Zaken Meindert Smallenbroek.

      Dan komt volgens hem al heel snel de Onteigeningswet om de hoek kijken. Het betekent in ieder geval ook dat herverkaveling afdwingen niet van vandaag op morgen geregeld is. Smallenbroek denkt eerder aan 2017/2018. Dan zou het een plek moeten krijgen in de Omgevingswet.
      ...»
      Meindert Smallenbroek Ministerie van Binnenlandse Zaken, directeur bouwen Bron: CoBouw, Ferry Heijbrock 28/03/2014
    • Leegstand krijgt een steeds structureler karakter. Vooral kwetsbare gebieden zullen 'van kleur verschieten', d.w.z. dat andere functies in de plaats komen van winkels. Ontwikkelingsmaatschappijen, centrum- en winkelstraatmanagement en/of gebiedsbranding zijn niet (meer) geschikt om leegstand succesvol terug te dringen. Het Kadaster, Locatus en Seinpost hebben elkaar gevonden in een nieuwe leegstandsaanpak; de (stedelijke ) herverkaveling. Er is in het land veel belangstelling, maar ook koudwatervrees. Vijf argumenten om niet aan deze nieuwe aanpak te beginnen, of toch wel... ...»
      Lars Pijlman Seinpost directeur Bron: Vijf argumenten tegen stedelijke herverkaveling 28/03/2014
    • Een wettelijke regeling voor stedelijke herverkaveling zou een bijdrage kunnen leveren aan projecten waar versnipperde eigendomsposities gebiedsontwikkeling in de weg staan. Dat blijkt uit een onderzoek van de TU Delft in opdracht van de ministeries I&M en BZK en in samenwerking met de Radboud Universiteit en het Kadaster.

      Steeds meer gemeenten kiezen de laatste jaren bewust voor de mogelijkheden die faciliterend grondbeleid biedt, in plaats van het traditionele actieve grondbeleid,met zoals inmiddels gebleken financiële risico’s. Gemeenten willen vaker stimuleren dat eigenaren zelf tot realisatie van (her)inrichtingsplannen overgaan; privaat-private stedelijke ontwikkeling. Voorbeelden uit andere landen en het landelijk gebied in Nederland (zie Verkavelen voor Groei) laten zien dat stedelijke herverkaveling daar van betekenis voor kan zijn. Stedelijke herverkaveling is een instrument dat gebruikt kan worden om patstellingen die kunnen ontstaan door versnipperd eigendom te doorbreken, omdat individuele eigenaren dan - onder bepaalde voorwaarden- gedwongen kunnen worden om mee te doen. Met het doorbreken van de patstellingen kan versnelling plaatsvinden, en mogelijk ook kostenbesparing ten opzichte van de traditionele aanpak. Het blijkt lastig dit probleem met bestaande instrumenten op te lossen, zonder direct weer veel financiële risico’s bij gemeenten te leggen. Door belemmerende eigendomsposities binnen het plangebied te verplaatsen kan schadeloosstelling (bij onteigening) immers voorkomen worden. Een wettelijke regeling heeft een stok-achter-de-deurkarakter: een terugvaloptie voor als het niet lukt om op minnelijke basis tot overeenstemming te komen tussen de eigenaren. Herverkaveling kan echter niet als panacee voor alle kwalen kan worden gezien: de financiële crisis dan wel krimpopgaven drukken ook hun stempel op de voortgang van praktijkprojecten.

      De Ministeries van BZK en I&M, de TUDelft, de Radboud Universiteit en het Kadaster zijn in 2012 een samenwerkingstraject gestart rondom stedelijke herverkaveling. Er is een oproep gedaan aan gemeenten en marktpartijen om projecten in te dienen om ervaring op te doen met vrijwillige stedelijke herverkaveling. Elf heel diverse pilots zijn uiteindelijk geselecteerd, met name overheden hebben zich hiervoor aangemeld. Vanwege de gevoeligheid rondom eigendomsposities zijn deze niet openbaar gemaakt. Vanuit deze projecten is met betrokkenen en deskundigen gereflecteerd op de (on)mogelijkheid van een herverkavelingsachtig instrument. Naast een workshop heeft ook een studiereis plaatsgevonden met bestuurders en projectleiders uit de projecten en deskundigen om de praktijk van de Duitse Umlegung te leren kennen (zie: Herverkaveling nu invoeren!).

      Herverkaveling als antwoord op de opgaven
      In verschillende landen bestaan wettelijke regelingen voor stedelijke herverkaveling, in verschillende soorten en maten. Er kunnen twee hoofdmodellen onderscheiden worden:
      • een model met het accent op het aanpassen van de kavelindeling;
      • een model met het accent op samenwerken.

      Van het eerste type is de Duitse Umlegung een voorbeeld, een instrument voor de overheid om kavels opnieuw in te delen en grond vrij te maken voor openbare voorzieningen. Dit model, accent op aanpassen van de kavelindeling, gaat in zijn kern over ruilen, en dan in eerste instantie het ruilen van grond op basis van de oppervlakte of de waarde van eigendommen, zodat een eigenaar een nieuw gelijkwaardig perceel krijgt dat hij zelfstandig kan ontwikkelen. Het is zeker niet ondenkbaar dit model enigszins op te rekken tot het ruilen van grond en gebouwen. Het ruilen van bouw- of ontwikkelrechten lijkt moeilijker in dit systeem te plaatsen. Voor die opgaven waar het gaat om de gezamenlijke realisatie van voorzieningen of gezamenlijke realisatie, herontwikkeling of onderhoud van vastgoed is dit model niet geschikt. De gezamenlijke regie ligt in veel modellen van dit type – bij gebrek aam samenwerkingsverband – bij de overheid. Dat sluit minder goed aan op een mogelijke trend naar faciliterend grondbeleid of privaat-private stedelijke ontwikkeling, maar het sluit wel goed aan op jarenlange praktijk in veel gemeenten.

      Van het tweede type is de Franse Association Foncière Urbaine een voorbeeld, een instrument voor eigenaren om tijdelijk de zeggenschap over onroerend goed op het gezamenlijke niveau te brengen zodat een plan gerealiseerd kan worden. Dit model, accent op samenwerken, is primair procesmatig van karakter. Het regelt het ontstaan van een samenwerkingsverband van eigenaren, geeft deze organisatie bepaalde bevoegdheden om namens alle eigenaren bepaalde maatregelen door te voeren. Inherent aan deze aanpak is dat het probleem van versnipperd eigendom getackeld wordt. Dat betekent dat alle soorten kernopgaven die in de praktijkprojecten voorkomen door deze werkwijze aangepakt kunnen worden, omdat de patstellingen door niet meewerkende eigenaren doorbroken kunnen worden. Het procesmatige karakter kan in de praktijk ook de valkuil zijn: als er niet veel geregeld is over wat er allemaal kan en onder welke condities, kan het moeilijk zijn voor de gezamenlijke organisatie voldoende draagvlak voor alle deelopgaven te krijgen. De gezamenlijke regie ligt in dit model duidelijk bij de eigenaren. Het sluit in zoverre sterk aan op een mogelijke trend naar meer privaat-private stedelijke ontwikkeling.

      De praktijkprojecten die onderzocht zijn, beoogden niet een representatief beeld te vertegenwoordigen van de Nederlandse stedelijke ontwikkelingspraktijk. Zoals eerder aangegeven drukten de financiële crisis en krimpopgaven ook hun stempel op de voortgang. De vraag met welk soort of welke soorten herverkavelingsinstrument(en) de uitvoeringspraktijk het meeste gebaat is, kan op basis van dit onderzoek dan ook niet beantwoord worden.

      Aandachtspunten bij de vormgeving van een herverkavelingsinstrument
      Uit de bestudeerde praktijkprojecten komen de volgende vragen en aandachtspunten voor de vormgeving van een herverkavelingsinstrument naar voren:
      • Het draagvlak bij de eigenaren: bij lang niet alle projecten lijkt bij alle eigenaren draagvlak voor het project aanwezig. Als herverkaveling inderdaad een instrument wordt voor privaat-private samenwerking, ligt het voor de hand om draagvlak als eis te stellen voordat tot toepassing van het instrument kan worden overgegaan, dan wel de mogelijkheid te bieden om niet mee te doen. Maar wanneer is er dan voldoende draagvlak?
      • Moet de overheid achter het plan staan voordat stedelijke herverkaveling kan worden toegepast?
      • En in het verlengde hiervan: is er recht op toepassing: is het mogelijk en wenselijk dat private partijen zelfstandig een beroep kunnen doen op toepassing van het herverkavelingsinstrument?
      • Is afdwingbare herverkaveling alleen mogelijk als sprake is van een positief financieel resultaat in de projecten, of kan het instrument ook worden toegepast om verdere verliezen te beperken?
      • Hoe om te gaan met de voorwaarde dat iemand gelijkwaardige grond of vastgoed terugkrijgt als sprake is van functieverandering op een locatie? Hoe passen gebruikers in dit beeld?
      • Op welke manier waardeer je bestaand vastgoed op een eerlijke wijze, als dat in een project wordt ingebracht of geruild en er sprake is van functieverandering?
      • Op welke manier kan stedelijke herverkaveling een rol spelen bij organische ontwikkeling, waarbij zowel de fasering als het eindbeeld nog onzeker zijn?
      • Het zodanig vormgeven van de regeling voor herverkaveling dat het eigendomsrecht niet teveel wordt uitgehold.
      • Wie moet de trekker worden van de projecten bij toepassing van de regeling?

      Gemeenten kunnen nu al aan de slag met vrijwillige herverkaveling. Ook bestaan er in de praktijk al diverse instrumenten op de praktijk van versnipperd eigendom aan te kunnen pakken. Een regeling als de BIZ (bedrijveninvesteringszones) biedt aanknopingspunten (zie de BIZ-website). Deze zou mogelijkheden kunnen bieden in situaties waar sprake is van een gezamenlijke planuitvoering en in situaties waar sprake is van krimp. Het is goed hier meer bekendheid aan te geven.
      ...»
      Gebiedsontwikkeling.nu - TU Delft Technische Universiteit Delft Bron: Vaart brengen in gebiedsontwikkeling via 'Stedelijke herverkaveling' 22/04/2014
    • Maatwerk
      Schultz werd door de heer Smaling uitgedaagd haar visie op de ruimtelijke ordening van de toekomst te geven: “Is de Ruimtelijke Ordening niet al feitelijk afgeschaft?” Schultz: “Het adagium blijft: decentraal tenzij en hiermee zet ik de lijn van mijn voorgangster Dekker voort.
      Daar waar economische en demografische ontwikkelingen tussen regio’s steeds meer verschillen, is ook steeds meer maatwerk nodig. In het kader van de nieuwe Omgevingswet zal ik de bruikbaarheid van het instrumentarium voor decentrale overheden verder vergroten en waar nodig uitbreiden”. Met het laatste doelde ze op de nieuwe Stedelijke Herverkavelingswet die de komende tijd ontwikkeld wordt. Tenslotte gaf de minister nog een compliment aan de provincie Utrecht voor de aanpak van de kantorenleegstand als goed voorbeeld van regionale regie “daar waar gemeentelijke concurrentie groot is”. ...»
      Melanie Schultz Minister van Infrastructuur en Milieu Bron: Minister Schultz komt terug op voorgenomen wijziging Bro 22/04/2014
    • Binnenstedelijke herverkaveling is een relatief zwaar instrument dat alleen onder zeer specifieke randvoorwaarden succesvol blijkt te zijn, zeker nu deelname voor eigenaren en huurders nog 100% vrijwillig is. Om enig tegenwicht te bieden aan de hype rondom stedelijke herverkaveling, zou een simpel beslismodel van één A4’tje zeer welkom zijn om de kansrijke van kansloze cases te onderscheiden, net als een projectenoverzicht van geslaagde en niet-geslaagde gevallen, met de succes- en faalfactoren daarbij expliciet benoemd. ...»
      Arjan Raatgever Platform31 Projectleider Ruimte en Wonen Bron: 24/04/2014
    • Stedelijke herverkaveling past in de accentverschuiving van actief gemeentelijk grondbeleid naar faciliterend grondbeleid, een trend die zich steeds duidelijker aftekent.

      Binnen de huidige praktijk van gebiedsontwikkeling speelt eigendom een beperkte rol. Men maakt een plan, en loopt in eerste instantie om het eigendom heen. Dan moet het plan tot uitvoering worden gebracht. Daarvoor moet je eigendom af kopen. Dat kost klauwen met geld en leidt tot plankostenoverschrijding. Dat was geen probleem toen er genoeg geld was. Iedereen verdiende eraan: boeren, grondspeculanten, ontwikkelaars, aannemers en de gemeente die de grond leverde aan de eindgebruiker. Maar anno 2012 zit iedereen op zijn grond, met of zonder opstal, gevuld of leeg, met de handen in het haar. De grote naoorlogse bouwopgave is voltooid en toekomstige ontwikkelingen zullen vooral binnen het bestaande domein van de stad plaatsvinden. Dat is in elk geval wat we willen: een compacte stad. Maar
      binnenstedelijk ontwikkelen is complex. In de stad heb je te maken met een veelheid aan grondeigenaren en bijbehorende belangen. De vraag is hoe je binnenstedelijk kunt ontwikkelen
      en risico’s daarbij zoveel mogelijk uitsluit. Het antwoord lijkt kinderlijk eenvoudig: wissel kavels
      uit tussen eigenaren en haal samen meer waarde uit de grond. Juist ja, ruilverkaveling; in de urbane variant stedelijke herverkaveling genoemd.
      ...»
      Jan Jager Vitale Stad Bron: Stedelijke Herverkaveling - Boerenverstand in de stad 22/04/2014
    • Nieuwe wetten of wetswijzigingen lijken op dit moment (2008) niet nodig. Zeker met de invoering van de Grondexploitatiewet krijgen gemeenten extra publiekrechtelijke middelen in het geval de grond niet in gemeentelijke handen is. Wellicht biedt een instrument als stedelijke herverkaveling wel wat soelaas, maar dit moet niet worden overschat. Instrumenten doen uit
      zichzelf helemaal niets. Het probleem bij grondverwerving of het reguleren van grondgebruik lijkt niet zozeer een gebrek aan instrumenten, als wel een probleem van goed gebruik ervan.
      In het bijzonder op lokaal niveau verdient het aanbeveling om de expertise te behouden en te vergroten. Daarnaast lijken nieuwe wetten en wetswijzigingen ook niet wenselijk. Een goed opererende markt is gebaat bij enige institutionele rust. Hoe meer zekerheid, hoe kleiner het ontwikkelingsrisico, hoe groter de investerings­bereidheid van partijen (Needham & Verhage 1998). Dit komt stedelijke transformatie alleen maar ten goede. ...»
      Planbureau voor de Leefomgeving Bron: Stedelijke transformatie en grondeigendom 24/04/2014
    • Bert Hoeve is er trots op en blij mee dat er zoveel experts aanwezig zijn vanmiddag. Het Kadaster investeert al 4 jaar in stedelijke herverkaveling en heeft met veel plezier deze middag georganiseerd, met inhoudelijke bijdragen van velen uit de zaal. Dat maakt deze bijeenkomst extra waardevol.
      Recente onderzoeken, zoals het Deloitte onderzoek naar grondposities, hebben aangetoond dat stedelijke herverkaveling een waardevol instrument is. En dat we voor verkavelen in het stedelijk gebied de ervaringen en het verkavelingsprincipe uit het landelijk gebied kunnen gebruiken.
      Als Kadaster hebben we al sinds 1924 een rol in de landelijke ruilverkaveling. Die ervaring leert ons dat een wettelijke regeling een noodzakelijke stok achter de deur is, om verkavelingstrajecten tot een succes te maken. We zijn dan ook blij dat de commissie de minister adviseert om zo snel mogelijk tot een wettelijke regeling te komen. In die wettelijke regeling moet een belangrijke rol worden weggelegd voor de rechtszekerheid. Het Kadaster legt deze rechten van oudsher vast en waarborgt daarmee de rechtszekerheid. Met een wettelijke regeling voor stedelijke herverkaveling krijgen organische gebiedsontwikkeling en uitnodigingsplanologie voor het eerst een wettelijk kader, vooruitlopend opde Omgevingswet. ...»
      Bert Hoeve Kadaster Directeur Bron: Verslag expertmeeting stedelijke herverkaveling 28/04/2014
  • Voorbeelden/pilots van binnenstedelijke herverkaveling

    • Door de veelheid van eigendomsverhoudingen bleek een planmatige aanpak (Folkinkestraat, Groningen in 1984) moeilijk realiseerbaar. Bovendien bleek dat ondernemers zich niet voor langere termijn in een gemeenschappelijk plan willen vastleggen. Herverkavelen is op basis van vrijwilligheid -met handhaving van bestaande juridisch en financieel instrumentarium- samen met bewoners en ondernemers voorbereid. Deze buurtgerichte benadering is tot stand gekomen zonder delegatie van bevoegdheden. Afzonderlijk zijn tussen gemeente en eigenaren contracten afgesloten. Verplaatsing en ruiling zijn in dit proefproject minder uit de verf gekomen dan aanvankelijk werd verondersteld. Dit werd mede bepaald door de beperkte omvang van het proefgebied. De functie van een pandenbank als een instrument om tijdelijk panden aan te kopen, te beheren, en weer af te stoten bleek noodzakelijk om het proces van verval te keren.
      Bij bewoners bleek gebrek aan interesse te bestaan. Men kon zich in het herverkavelingsgebeuren niet goed herkennen. De indruk bestond dat het wonen ondergeschikt gemaakt werd aan het economisch functioneren.

      Een rol heeft gespeeld dat de bewoners onvoldoende georganiseerd waren. Naar hun mening hadden decentralisatie van verantwoordelijkheden en bevoegdheden verder uitgewerkt moeten worden. Toch werd het uiteindelijke resultaat wel positief beoordeeld. Wel vond men dat het woonplan onvoldoende uit de verf was gekomen.

      De individuele benadering van ondernemers bevorderde wel de bereidwilligheid om mee te werken. Vrijwilligheid bleek daarbij een belangrijke voorwaarde te zijn. Ondernemers hechten veel waarde aan de eigen zelfstandigheid.

      Voor de gemeente was echter een verbetering van de organisatiegraad een eerste vereiste om inspraak en besluitvorming mogelijk te maken. Door het proefproject is de organisatiegraad van de straat in de vorm van een ondernemersvereniging gegroeid. Geconcludeerd wordt dat door het proefproject het aanvankelijk toenemende verval van de buurt is gestuit, en is een duidelijke klimaatverbetering te constateren in de economische bedrijvigheid en het particuliere initiatief van bewoners en ondernemers is groeiende. Vooral dit laatste wordt essentieel geacht om stadsvernieuwing in gemengde gebieden met versnipperd eigendom haalbaar te maken.

      Aanbevelingen:
      - De organisatiegraad (van de buurt/straat) is sterk bepalend voor de effectiviteit van het in gang te zetten proces (van stedelijke herverkaveling). Het stimuleren hiervan wordt gezien als gemeentelijke taak.
      - Vrijwilligheid is als voorwaarde om een proces van herverkaveling op te starten moeilijk weg te denken.
      - In gebieden met versnipperde eigendoms- en gebruiksrechten is een planmatige aanpak moeilijk realiseerbaar. Daarom zal een meer procesmatige benadering met snelle besluitvorming de voorkeur verdienen.
      - De ervaring in Groningen leert dat een gemeenschappelijke besluitvorming bij een situatie waar versnippering van eigendom en gebruik voorkomen, een belangrijke voorwaarde is waar niet van afgeweken mag worden.
      - Indien het proces van stedelijke herverkaveling op grotere schaal toegepast gaat worden, dan zal het instrument pandenbank met financiële instrumentarium daaromtrent onontbeerlijk zijn.
      - De neutrale figuur van een stedelijk herverkavelaar -zowel voor bewoners als ondernemers- is belangrijk om een proces van gezamenlijke particuliere en gemeentelijke initiatieven op gang te brengen.
      ...»
      Gemeente Groningen, 1984 Bron: Evaluatie proefproject Stedelijke Herverkaveling in Groningen 24/04/2014
    • In Enschede heeft een pilot binnenstedelijk herverkavelen plaatsgevonden. Het betrof hierbij geen “standaard” stedelijke herverkaveling, maar een poging om programma van ontwikkelende partijen van buiten de singels te verplaatsen naar het Binnensingelgebied. Carola Schloffer heeft hier aan gewerkt. Ze heeft een aantal lessen geleerd:

      1) Hou het klein en maak het niet te ingewikkeld. Probeer niet tussen verschillende (plan)gebieden een koppeling leggen en uit te wisselen. De verschillen (in tijd en proces) zijn dan te groot en de hoeveelheid betrokkenen wordt te groot. Dit maakt het proces erg ingewikkeld.
      2) Bedenk op tijd dat je herverkaveling zou willen inzetten en neem alle partijen op tijd mee. Wanneer processen en onderhandelingen al te ver gevorderd zijn, is het moeilijk om het instrument van herverkaveling nog in te zetten.
      3) Betrokkenen (planvormers én grondeigenaren) moeten anders denken: bij planvorming wordt nog te veel uitgegaan van het bestaande grondeigendom. Hierdoor wordt niet altijd de meest gunstige inrichting van het plangebied bereikt, terwijl dit bij de inzet van stedelijke herverkaveling misschien wel mogelijk zou zijn geweest.
      4) Kennis over herverkaveling binnen de gemeentelijke organisatie is erg belangrijk. Onbekend maakt onbemind, mensen denken niet aan de mogelijkheid van herverkavelen wanneer het instrument onbekend is. Een kennisambassadeur binnen de gemeente is dan handig om de mogelijkheden van herverkaveling te verspreiden.
      5) Een wettelijke regeling als stok achter de deur is nuttig. Als partijen een gunstig gelegen grondperceel hebben waarbij herverkaveling voor hun weinig meerwaarde biedt, zal het lastig zijn om ze te overtuigen van het gewenste proces. Daarnaast biedt een wettelijk middel duidelijke kaders en is transparant. Iedereen kan zien wat de te nemen processtappen zijn en hoe iedereen behandeld wordt.
      ...»
      Carola Schloffer Gemeente Enschede Planeconoom Bron: 24/04/2014
    • In Nederland loopt via het Nationaal Proefprogramma Stedelijke Herverkaveling een pilot in acht gemeenten waaronder Leiden. Verantwoordelijk wethouder Pieter van Woensel (VVD) zit in de commissie die is ingesteld om een uitgewerkt voorstel te doen voor de inhoud van een wettelijke regeling. Ook Guido Kuijer die namens het Kadaster aan de commissie deelneemt, ziet potentie in dit nieuwe instrument. Dit op basis van de ervaringen in het landelijk gebied waar in de afgelopen decennia honderdduizenden hectaren zijn herverkaveld.

      Leiden trok de stoute schoenen aan en ging in de wijk Lammenschans met stedelijke herverkaveling als alternatief grondbeleid aan de slag. De eerste ervaringen van de wethouder zijn positief.
      ‘Het werkt best goed, we geven partijen de ruimte om te ontwikkelen. Wel lastig voor de gemeente, het is een nieuwe manier van werken waarbij we niet sturen wat er komt en wie er komt. We geven het ook architectonisch vrij. We hebben wel een stedenbouwkundig plan gemaakt waarin patronen zoals straten vastliggen, maar de grondeigenaren gaan vrijwillig aan de slag met elkaar.’

      Lammenschans
      Lammenschans is een driehoek tegen het centrum van Leiden aan. Een gebied met de nodige rotte kiezen waar ook al nieuwbouw is zoals het ROC en een campus voor tweeduizend studenten en starters. Op het gebied van zo’n negentien hectare is de nieuwe ontwikkelstrategie losgelaten. Het wordt een nieuwe woonwijk waar bijna alles mogelijk is. Vanwege het zeer versnipperde eigendom heeft de gemeente een soort van bouwenveloppen gemaakt. Partijen mogen binnen die lijnen bouwen wat ze willen. Dit alles om eigenaren, investeerders en ontwikkelaars te verlokken te investeren in het gebied. ‘Pandeigenaren zeggen dat het hun kansen biedt, terwijl beleggers het een interessant gebied vinden waar ze hun vleugels willen uitslaan’, zegt Van Woensel.
      Bij herverkaveling worden de zakelijke rechten binnen een bepaald gebied herschikt wanneer de eigendomsverhoudingen een gewenste ontwikkeling belemmeren. Dat kan zich bijvoorbeeld voordoen bij de herstructurering van bedrijventerreinen, kantoorparken of winkelgebieden, maar ook bij de herstructurering van stedelijk gebied. Tot voor kort gebruikten gemeenten het instrument van de onteigening om patstellingen in dit soort situaties op te lossen. Dat willen ze steeds minder. De betrokken eigenaren moeten het onderling oplossen.
      Omdat dit niet altijd lukt, is een stok achter de deur nodig. Als een voldoende grote meerderheid vóór is, zou de gemeenteraad de herverkaveling moeten kunnen opleggen. Dat kan aan de orde zijn als de meerderheid van de eigenaren daar om vraagt (organische groei), maar ook als de gemeente zelf het initiatief neemt en de meerderheid van de eigenaren meekrijgt (uitnodigingsplanologie). Een dergelijke ingreep in het eigendomsrecht vraagt om duidelijke wetgeving. De commissie sloot daarvoor zo veel mogelijk aan bij de bestaande Wet inrichting landelijk gebied en de regeling voor grondexploitatie uit de Wet ruimtelijke ordening.

      Zelf een weg aanleggen
      Leiden heeft geen grond meer en een geschat tekort aan vijfduizend woningen boven op het bouwprogramma dat nog wordt uitgevoerd. Lammenschans vormt dan ook een welkome binnenstedelijke locatie voor herontwikkeling. ‘Voorheen zou de gemeente hier het voorkeursrecht op vestigen, alles opkopen, de grond uitgeven en via de grondexploitatie alles vereffenen. Maar actief grondbeleid daar doet Leiden niet meer aan. Ons grondbedrijf is gezond, maar we bulken niet van het geld. De markt gaat het zelf doen.’
      De kosten voor de openbare ruimte werden vroeger betaald uit de grondexploitatie. Dat gaat niet meer, er moeten nieuwe financiële instrumenten worden ontwikkeld. De eigenaren kunnen ook zelf een weg aanleggen. Via het Duitse systeem van Umlegung gaan alle eigendommen in een virtuele pot en volgt de financiële verrekening later. Van Woensel: ‘Dat willen we wel doen, maar we zijn nu echt aan het pionieren. Bij het ROC moet een plein komen. In dit geval betaalt het ROC een deel evenals de gemeente en de ontwikkelaar. Dat is voor ons een geluk. Misschien moet er in het grondbedrijfcomplex een open potje komen dat vanuit her en der met geld wordt gevuld.’

      Van Woensel heeft de wettelijke regeling nodig om die ene dwarsligger (freerider) tot medewerking te dwingen. Dit kan natuurlijk alleen als een overgrote meerderheid wel instemt met de plannen. ‘In de oude situatie zou de gemeente tot onteigening overgaan, maar dan moeten we het pand kopen en dat is niet meer de bedoeling. Een eenling mag een proces tot gebiedsontwikkeling niet tegenhouden.’

      De wethouder denkt de plattelandservaringen uit de Wilg te kunnen vertalen naar de stad. ‘Goed, de stad is geen grasland, daar staan gebouwen met een appartementsrecht, dat is iets anders dan een koe in de wei. In het buitenland werkt men al veel langer met stedelijke herverkaveling. Leiden wil niet wachten op de nieuwe Omgevingswet die in 2018 klaar is en het dan pas regelen. Door de Wilg op punten aan te passen kunnen we redelijk snel aan de slag.’
      ...»
      Pieter van Woensel Wethouder Leiden VVD Bron: Herverkaveling zet binnenstad op de kaart 28/04/2014
    • Henk Verschoor, zelfstandig adviseur en tijdelijk ingehuurd als beleidsmedewerker Economie is betrokken bij het herverkavelingsproces in de gemeente Maasgouw.

      In de tijd, dat de steenkool uit de Limburgse mijnstreek in Maasbracht (gemeente Maasgouw) verscheept werd (de Maas was toentertijd tot aan Maasbracht bevaarbaar) is er in Maasbracht een omvangrijk en hoogwaardig servicecluster voor de binnenvaart ontstaan. ‘Maasbracht’ is nog steeds een merknaam die synoniem is voor service, kwaliteit en betrouwbaarheid. De verkaveling van het bedrijventerrein is afgestemd op de maat van de schepen van destijds, zo’n 60 à 80 meter. De schepen van nu zijn 100 à 110 meter. De bedrijven komen dus kadelengte tekort. Met de ondernemers is de gemeente het proces van binnenstedelijke ruilverkaveling in gegaan, teneinde de ondernemers ook voor de toekomst voldoende ruimte te bieden om te kunnen blijven doen waar ze zo goed in zijn.

      “In Maasgouw zijn de ondernemers nu aan zet” aldus Verschoor. "Het herverkavelingsproces is nu aanbeland in het stadium dat de ondernemers ja moeten zeggen tegen het vervolg en uiteindelijk de uitvoering. De seinen staan behoorlijk op groen voor zowel de gemeente als voor de ondernemers, men staat erg positief in het verhaal. De urgentie ter plaatse is hier ook een belangrijke drijfveer voor, anders worden een aantal ondernemers op termijn beperkt in hun toekomstkansen.”

      Verschoor geeft aan dat de gunfactor erg belangrijk is. Dit geldt voor betrokken ondernemers onderling, maar ook tussen de ondernemers en de gemeente. Relatiemanagement vanuit de gemeente draag hieraan bij. “Bij het binnenslepen van een grote opdracht door een ondernemer moet een gemeente present zijn en felicitaties overbrengen”, aldus Verschoor. Elkaar spreken en zaken gunnen zijn cruciaal. “De gemeente is ook vanaf het begin veel gesprekken aangegaan met de betrokken ondernemers om hun verhaal te horen en heeft iedereen zo meegenomen gedurende het hele proces”. In het voortraject zijn veel gesprekken gevoerd met de ondernemers. Vragen als “wat zijn jullie oplossingsrichtingen?” vormen de basis van de door de gemeente opgestelde oplossingsrichtingen. De ondernemers constateren dat ze er allemaal beter van worden. De investering in het proces en in de gesprekken betaalt zich op termijn terug in goede relaties en het elkaar gunnen van succes.

      Een wettelijke regeling omtrent herverkaveling zou als stok achter de deur welkom zijn. In Maasgouw lijkt het erop dat een wettelijke regeling niet noodzakelijk is, maar om het risico op ‘speculatieve moves’ later in het proces zo goed als mogelijk te voorkomen is een wet zeer welkom. “Door een wettelijke regeling zijn de spelregels voor iedereen helder, iedereen draait samen op voor de kosten en baten”, aldus Verschoor.

      Bedrijven zijn samen met de gemeente trots op hun voorbeeldstatus in de herverkavelingsdiscussie. Verschoor: “Dit toont oprechte betrokkenheid van de ondernemers aan, dit is pure winst.” Verschoor ziet echt brood in de wettelijke regeling, opdat herverkaveling als instrument structureel een bijdrage kan leveren als middel in gebieds(her)ontwikkeling.
      ...»
      Henk Verschoor Gemeente Maasgouw beleidsmedewerker economie Bron: Interview met Henk Verschoor 29/04/2014

reacties

reacties

reageer

poll